Верховный Суд РФ рассмотрел спор между застройщиком и местной администрацией, возникший в связи с отказом в выдаче разрешения на завершение строительства объекта недвижимости – спортивно-развлекательного комплекса (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 октября 2024 г. № 307-ЭС24-9661).

В целях возведения объекта застройщику был предоставлен в аренду муниципальный земельный участок, а также выдано разрешение на строительство. Впоследствии действие договора аренды продлевалось, однако строительство так и не было окончено (за застройщиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 85%). На обращение с заявлением о выдаче нового разрешения в целях завершения строительства администрация ответила отказом, сославшись на то, что к этому моменту в правила землепользования и застройки муниципального образования были внесены изменения, которые не предусматривают возможности размещения на земельном участке спортивно-развлекательного комплекса.

Арбитражные суды трех инстанций признали решение администрации правомерным.

Однако Верховный Суд РФ счел данный вывод ошибочным и направил дело на новое рассмотрение. Он напомнил, что в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающее иное зонирование территории, земельное и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию при условии, что это не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция (изменение) таких объектов, как и изменение видов разрешенного использования земельных участков, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

В рассматриваемом случае застройщик в целях завершения строительства предпринимал меры по изменению цели договора аренды в соответствии с действующим видом разрешенного использования земельного участка, а также обращался с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию незавершенного строительства в объект, соответствующий новым требования градостроительного регламента. Однако в таком варианте урегулирования вопроса ему также было отказано.

При таких обстоятельствах застройщик, по мнению ВС РФ, вправе получить разрешение для завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса, достроить этот объект и в дальнейшем использовать данный комплекс и земельный участок, на котором он расположен, если это не создает опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды и объектов культурного наследия. Оценить этот вопрос предстоит нижестоящим судам при новом рассмотрении дела.